ارتفاع القروض العقارية رغم تراجع مبيعات الشقق.. أين تذهب الأموال؟

قال مراقب الحسابات مجد كرام، إن المواطنين حصلوا خلال شهر أغسطس على قروض عقارية بقيمة تقارب 11 مليار شيكل، بتراجع نسبته نحو 5.7% مقارنة بشهر يوليو، إلا أن المستوى لا يزال مرتفعا، ومع إضافة القروض العقارية لأهداف مختلفة، يصل الرقم إلى نحو 11.5 مليار شيكل.

وبحسب البيانات التي استعرضها كرام، بلغ إجمالي القروض العقارية التي حصل عليها المواطنون خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام نحو 80 مليار شيكل، بارتفاع نسبته 14% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

القروض لا تعني مبيعات جديدة

وأوضح في مداخلة هاتفية ضمن برنامج "أول خبر"، على إذاعة الشمس، أن تفسير الفجوة بين ارتفاع القروض وتراجع مبيعات الشقق يرتبط بصفقات عقارية قديمة، جرى الاتفاق عليها في السنوات الماضية ضمن عروض تمويل مختلفة، فيما يصل المشترون حاليا إلى مرحلة الحصول على القرض العقاري لسداد الدفعات المتفق عليها.

وأشار إلى أن القرض العقاري مخصص لتمويل السكن ولا يمكن ببساطة تحويل أمواله إلى استخدامات أخرى، وبالتالي فإن ارتفاع حجم القروض لا يعني بالضرورة ارتفاع الطلب الحالي على شراء الشقق.

وبحسب هذا التفسير، فإن الأرقام الحالية تعكس صفقات أبرمت في الماضي وبدأ المشترون الآن في تنفيذ مراحل الدفع الخاصة بها، وليس بالضرورة صفقات بيع جديدة جرت خلال الفترة نفسها.

الرهان على البرايم

وأشار كرام إلى تغير آخر في سلوك المقترضين، يتمثل في ارتفاع حصة القروض المرتبطة بفائدة البرايم، موضحا أن حصة هذا المسار ارتفعت من 22% إلى 24% على حساب المسار المتغير غير المرتبط بالمؤشر.

وأوضح أن القرض العقاري في البلاد لا يكون عادة مسارا واحدا، بل يجري تقسيمه إلى عدة مسارات، مثل البرايم والمسار الثابت والمسار المتغير المرتبط بالمؤشر، وتحدد حصة كل مسار من إجمالي القرض.

وبالتالي، فإن ارتفاع حصة البرايم من 22% إلى 24% يعني أنه من كل 100 شيكل من القروض العقارية، أصبح 24 شيكلا مرتبطا بمسار البرايم، مقارنة بـ22 شيكلا في السابق.

ويتحرك هذا المسار وفقا لفائدة بنك إسرائيل، ما يعني أن المقترض الذي يختار البرايم يراهن على استمرار انخفاض الفائدة مستقبلا، وبالتالي انخفاض دفعاته، بينما قد ترتفع الدفعات إذا ارتفعت الفائدة.

تحذير للمقترضين

وأكد كرام أن قوة سوق القروض العقارية لا تعكس بالضرورة قوة الطلب الجديد في سوق العقارات، وإنما تعكس في جزء منها صفقات سابقة وصلت إلى مرحلة التمويل، إلى جانب تغير في خيارات المقترضين تجاه مسارات الفائدة.

وأشار إلى أن شراء عقار ثان أو ثالث أو استخدام قروض من أنواع أخرى قد يكون له شروط مختلفة، لكن ذلك لا يغير الصورة الأساسية المتعلقة بالتناقض بين ارتفاع القروض وتراجع المبيعات.

وفي ختام حديثه، شدد كرام على أهمية انتباه الجمهور إلى التغيرات في أسعار الفائدة وشروط القروض وآلية التعامل مع البنوك، محذرا من أن الرهان على مسار البرايم يعني عمليا الرهان على اتجاه فائدة بنك إسرائيل، وأن تغير اتجاه الفائدة يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع التكلفة الشهرية للقرض.