مناقشة أهم قضايا الاسكان وتقديم توصيات لتحسين السوق في هذا المجال خلال مؤتمر قسم الأبحاث في بنك اسرائيل بالتعاون مع منتدى سفير.
عقد قسم الأبحاث في بنك إسرائيل بالتعاون مع منتدى "سفير" مؤتمراً في القدس لمناقشة أهم القضايا المتعلقة بمجال الاسكان، والتي تتعلّق في غالبيّتها بالسياسات التي تؤثر على هذه السوق.
وافتتحت محافظة بنك اسرائيل المؤتمر مشيرةً إلى الأهمية الكبيرة في أن تكون الأبحاث الاقتصادية في كل ما يتعلق بسوق الإسكان مهنيّة ونوعيّة، من خلال استخدام طرق البحث الأكثر تقدّما، وذلك لتزويد صانعي السياسات بأفضل المعلومات المطلوبة لاتخاذ قرارات مدروسة.
وأضافت محافظة بنك اسرائيل أنّ "عملية إنتاج العرض الذي يلبّي الطلبات طويلة ومعقّدة، ويوجد للحكومة دور رئيسي فيها، لكونها المالك لمعظم الأراضي والمسؤولة عن كل إجراءات التخطيط والترخيص، سواء في سياق السياسات التنظيمية، من جوانب مختلفة، أو في السياسات الضريبية. وأيضًا لبنك إسرائيل هنالك دور في سوق العقارات، سواء بسبب وظيفته كمراقب للبنوك، والتي هي مصدر التمويل الأساسي لهذه السوق، أو بسبب دوره في الحفاظ على الاستقرار المالي في الجهاز الاقتصادي. في هذا السياق، اتخذنا في السنوات الأخيرة عدّة خطوات لتقليل المخاطر على مستوى التحوّط الكلّي، على خلفية الارتفاع في حجم الائتمان للإسكان. هذه العوامل تجعل سوق العقارات معقّدة جدّا، وتُلزِم باتخاذ سياسات مدروسة. ويدخل هنا أيضًا دور إضافي لبنك إسرائيل كمستشار اقتصادي للحكومة؛ وبحكم دورنا هذا، درسْنا خطوات سياسية مختلفة وقيّمنا تأثيرها على سوق الإسكان:
· أوصينا بجلْب شركات بناء أجنبية، والتي ستجلب معها طرق بناء متقدّمة وتحسّن من الإنتاجية في المجال، ومن جهة أخرى، أعربْنا عن معارضتنا لاستيراد العمّال الأجانب، حيث إنّ العمالة الرخيصة تقلّل من حوافز زيادة الإنتاجية في هذا المجال.
· أوصينا بزيادة نطاق الأراضي المتاحة للبناء في مناطق الطلب وبإنشاء مخزون تخطيطي متاح لسنوات قادمة.
· أشرنا إلى الحاجة لجعل البناء في المدن أكثر كثافة (بواسطة الإخلاء والبناء) وبناء بُنى تحتية ملائمة، مثل أنظمة النقل الجماعي.
· وكذلك، أشرنا إلى ضرورة اختصار المدة الزمنية من تخطيط البناء حتى البداية الفعلية للبناء.
· عرضنا نتائج أبحاث حول القدرة على تحمّل تكاليف السكن، والتي تقلقنا بشكل أساسي على ضوء الارتفاع المستمرّ في أسعار الشقق السكنية في السنوات الأخيرة.
· قيّمنا حجم الطلب على الشقق السكنية في السوق استنادا إلى التطوّرات الديمغرافية، وغيرها".
بعد ذلك تم عرض البحث الذي أجرته نيتسان تسور-إيلان من بنك إسرائيل والتي درست تأثير القيود المفروضة على معدّل تمويل الرهون العقارية على اختيارات الأسر لدى سعيها لشراء شقّة. وأظهر البحث بأنّ الأسر التي تم تطبيق قيود التمويل على القروض التي أخذتها، اختارتْ بعد فرض القيد مساكنَ أرخص (من حيث القيمة الحقيقية)، أبعد عن المركز، وفي أحياء تصنيفها الاجتماعي-الاقتصادي أدنى.
وتمّ عرض بحث أخر لإيتمار كاسبي من بنك إسرائيل والذي تناول اختبارًا اقتصاديّا قياسيّا لدراسة آداء أسعار الشقق السكنية على مرّ الوقت والذي تم تطبيقه على بيانات لدول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD). وأظهر هذا البحث بأنّه لا يمكن استبعاد الفرضية القائلة بأنّه في السنوات الأخيرة آداء أسعار الشقق السكنية في بعض دول الـ OECD أظهر تشتت من الناحية الاقتصادية.
ومن جانبها، بيّنت دانا أورفيج من بنك إسرائيل في بحثها بأنّ تأثير الصدمات في الفائدة النقدية على أسعار الشقق السكنية كان منخفض نسبيّا، كما أظهرت أبحاث مشابهة حول العالم، إذ أنّ الصدمة السلبية بنسبة نقطة مئوية في الفائدة تؤدي إلى ارتفاع بنحو نقطة مئوية في أسعار الشقق السكنية الحقيقية.
وبدورهما، عرض كل من فايتسمان نجار من بنك إسرائيل ودورون سياغ من دائرة الإحصاء المركزية Hedonic index لأسعار الأراضي في إسرائيل. في حين تناولت محاضرة بروفيسور راحيل الترمان من مؤسسة "نئمان" في التخنيون مشاكل وتحدّيات سياسات الإسكان في إسرائيل.
كما عرض عوفر راز-درور، من المجلس الاقتصادي الوطني، بحثه الذي تناول تأثير الخطة الهيكليّة القوميّة 38 (تما 38) على أسعار الشقق، ووجد أنّ الخطة ساهمت في ارتفاع أسعار الشقق التي كان من الممكن أن يتم تجديدها في اطار الخطة وأنّ التأثير في مركز البلاد كان أكبر.
ومن ناحيته عرض العاد دي-ملآخ بحثًا مشتركًا بالتعاون مع ديفيد جنسوف وآساف زوسمان من الجامعة العبرية ونوعام زوسمان من بنك اسرائيل، والذي تناول تأثير القرب من مواقع الهوائيّات على أسعار الشقق، وتبين أنّه ليس هنالك تأثير واضح لمواقع الهوائيّات على أسعار الشقق.
واختتم المؤتمر بندوة أدارها مدير قسم الأبحاث في بنك اسرائيل، بروفيسور نتان زوسمان، بمشاركة د. داني بن شاحر، من جامعة تل-أبيب، بروفيسور عومر موآف، من المركز متعدد المجالات في هرتسليا، السيّد عيران نيتسان، نائب مفوض الميزانيّات في وزارة الماليّة، والسيّد موشيه فدلون، رئيس بلديّة هرتسليا، وتناولت الندوة الأسئلة المركزيّة المتعلقة بسياسات سوق الاسكان.
